Czy można rozwiązać umowę przedwstępną?

Prawo do rozwiązania umowy dotyczy praktycznie każdego zobowiązania. Czasami jest to jednak obwarowane konsekwencjami prawnymi, takimi jak chociażby kary umowne. Umowa przedwstępna jest tak naprawdę wstępem do zawarcia innej umowy w przyszłości – czy także może być rozwiązana?

Spis treści

Umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna jest formą zobowiązania określonych podmiotów do zawarcia innej umowy w przyszłości, określanej mianem umowy przyrzeczonej. Bardzo często pojawia się ona przy sprzedaży nieruchomości, choć tak naprawdę nie ma przeszkód, aby poprzedzała innego rodzaju zobowiązania.

Zgodnie z treścią art. 389 Kodeksu cywilnego, umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Według Sądu Apelacyjnego w Poznaniu – celem zawarcia umowy przedwstępnej jest stworzenie stanu pewności, że określona, projektowana przez strony umowa, zostanie zawarta (wyrok SA w Poznaniu z 19.11.2019 r., sygn. akt I Aga 76/19).

Prawo do rozwiązania umowy

W życiu zdarzają się różne sytuacje, które powodują, że zawarta umowa nie może być zrealizowana. Czasami wynika to z winy jednej lub obu stron, niekiedy jest kompletnie niezależne od kogokolwiek. W takich sytuacjach strony umowy bardzo często dążą do rozwiązania istniejącego zobowiązania.

Rozwiązanie umowy stanowi formę jej zakończenia – samo zobowiązanie przestaje istnieć z określoną datą, choć skutki jego zawarcia mogą nadal obowiązywać. Rozwiązanie umowy jest czymś innym, niż odstąpienie od niej – w tym drugim przypadku mamy do czynienia z całkowitym unieważnieniem umowy od samego początku jej istnienia (traktujemy dane zobowiązanie tak, jakby w ogóle nie zostało zwarte i nie doszło do podpisania umowy).

Prawo do rozwiązania umowy przysługuje także w stosunku do umowy przedwstępnej. Pamiętajmy jednak, że musi to nastąpić w odpowiedniej formie. Rozwiązanie nie oznacza tutaj możliwości uchylania się od wykonania postanowień umowy przedwstępnej. Jeśli doszłoby do takiej sytuacji, strona, która nie chce wykonać swojego obowiązku poniesie stosowne konsekwencje prawne.

Zgodnie bowiem z treścią art. 390 KC, jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

Pamiętajmy, żeroszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

Jak rozwiązać umowę przedwstępną?

Możliwość rozwiązania umowy przedwstępnej istnieje tak naprawdę na podstawie ogólnych przepisów prawa cywilnego. Warto jednak zadbać, aby w takiej umowie znalazły się właściwe zapisy pozwalające na dokonanie takiej czynności – pozwoli to w przyszłości uniknąć wielu nieporozumień na tym gruncie i z pewnością uchroni od potencjalnej sprawy sądowej.

Podpisując umowę przedwstępną najlepiej zastrzec, że w określonych sytuacjach każda ze stron ma pełne prawo ją rozwiązać. W praktyce najczęstszymi zapisami pojawiającymi się w tym zakresie są pojawienia się okoliczności, za które nie odpowiada żadna ze stron kontraktu – np. klęska żywiołowa, stan epidemii, nieoczekiwania choroba.

Oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie, aby umożliwić stronom rozwiązanie umowy w sytuacji, gdy drugi kontrahent zawini swoim zachowaniem – np. nie będzie chciał zapłacić zadatku lub zaliczki, ewentualnie nie będzie czynił starań do zawarcia umowy przyrzeczonej. W takim przypadku prawo do rozwiązania umowy przedwstępnej warto obwarować karami umownymi. Jeśli strona zechce rozwiązać zobowiązanie z powodu zawinionego działania drugiego kontrahenta, będzie jej wówczas przysługiwało prawo żądania zapłaty kary umownej o określonej wysokości. Pamiętajmy, że stosowanie kar finansowych nie jest jednak obowiązkiem, lecz uprawnieniem przy wcześniejszym, rozwiązywaniu jakiejkolwiek umowy (strony mogą, ale nie muszą skorzystać z takiego rozwiązania). 

Rozwiązanie umowy a zadatek i zaliczka

Zawarcie umowy przedwstępnej bardzo często wiąże się z zapłatą zaliczki lub zadatku. Pojęcia te nie są sobie tożsame.

Zaliczka i zadatek są formami częściowej zapłaty za określone zobowiązanie, które powstanie w pełni na podstawie przyszłej umowy przyrzeczonej. Różnica w nazwie nie jest tutaj jednak przypadkowa – w zależności jak określimy taką przedpłatę, różne będą skutki jej zwrotu w przypadku rozwiązania lub niewykonania umowy przedwstępnej.

Niewykonanie umowy przedwstępnej uprawnia do żądania zwrotu zaliczki w pełnej wysokości. W przypadku zadatku jest trochę inaczej – w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Zupełnie inaczej przedstawia się kwestia rozwiązania umowy przedwstępnej, w której jedna ze stron uiściła zaliczkę lub zadatek. Tak naprawdę dochodzi wówczas to konieczności zwrotu wpłaconej kwoty, niezależnie od tego czy będzie ona określana jako zadatek lub zaliczka. Pamiętajmy więc, że w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony. 

Podstawa prawna:
Art. 389, 390, 494 KC

Mirosław Ochojski

Mirosław Ochojski

Prezes zarządu INLEGIS Kancelarie Prawne

Szanowni Państwo, jeżeli opisywany wyżej temat dotyczy także Państwa, to zapraszamy do kontaktu telefonicznie pod numerem 793 101 800 (lub przez formularz kontaktowy na dole strony).

Kontakt

Zespół INLEGIS Kancelarie Prawne to zespół doświadczonych prawników specjalizujących się w obsłudze prawnej firm i spółek.

Zapraszamy do kontaktu.

Telefon: +48 793-101-800
E-mail: [email protected]