Jak prawidłowo sporządzić umowę przedwstępną?

Zasadniczym celem sporządzenia umowy przedwstępnej jest zawarcie w przyszłości innej umowy, określanej mianem umowy przyrzeczonej. O ile forma zawarcia tego drugiego zobowiązania jest stronom z reguły znana, o tyle w przypadku umowy przedwstępnej nie do końca jest to jasne. Jak zatem prawidłowo przygotować taki kontrakt?

Spis treści

Co to jest umowa przedwstępna?

Zgodnie z treścią art. 389 Kodeksu cywilnego, umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest zatem zobowiązaniem do zawarcia w przyszłości innej określonej umowy. Stanowi niejako wstęp do podpisania ostatecznego kontraktu. Pamiętajmy przy tym, że umowa przedwstępna może poprzedzać każdą inną umowę – np. umowę sprzedaży, umowę o dzieło, umowę zlecenia. 

Umowa przedwstępna stanowi tylko etap na drodze do zawarcia umowy przyrzeczonej i ma prowizoryczny charakter, co znajduje odzwierciedlenie w reżimie prawnym, któremu podlega, a który sprowadza się do ograniczenia co do zasady odszkodowania za jej niewykonanie do granic ujemnego interesu umowy, krótkiego terminu przedawnienia, uzależnienia możliwości dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem od spełnienia szczególnych wymagań (wyrok SN z 5.04.2019 r., sygn. akt I CSK 126/18).

Forma umowy decyduje o ważności zobowiązania

Prawo cywilne przewiduje wiele różnych form umów – ich spełnienie warunkuje ważność i skuteczność zaciągniętego zobowiązania. Przykładowo, jeśli przedmiotem umowy jest jakakolwiek nieruchomość, to zobowiązanie powinno być zaciągnięte w formie aktu notarialnego. Jeżeli kontrakt ma dotyczyć przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, umowa powinna być sporządzona z notarialnie poświadczonymi podpisami. Pozostała część umów cywilnoprawnych wymaga najczęściej dla swej ważności zachowania formy pisemnej, czasami ustnej.

Forma umowy przedwstępnej

Umowa przedwstępna powinna zawierać w swej treści istotne postanowienia umowy przyrzeczonej – dotyczy to w szczególności:

  • prawidłowego oznaczenia jej stron,
  • dokładnego określenia przedmiotu umowy,
  • oznaczenia praw i obowiązków stron zobowiązania,
  • wskazania terminu zawarcia umowy przyrzeczonej.

Największym problemem przy sporządzaniu umowy przedwstępnej jest wybór jej formy, dotyczy to przede wszystkim sytuacji, w której przedmiotem takiego zobowiązania staje się nieruchomość. 

Tak naprawdę każda umowa przedwstępna powinna być sporządzona w formie pisemnej, co oczywiście nie stoi na przeszkodzie, aby jej strony zdecydowały się na wybór formy notarialnej (nie ma jednak takiego obowiązku, nawet gdy przedmiotem umowy przedwstępnej będzie nieruchomość). 

Ustawodawca nie wymaga zatem, aby omawiana umowa musiała bezwzględnie zostać sporządzona przed notariuszem. Z drugiej jednak strony jest to pożądana forma, przede wszystkim ze względu na skutki prawne jakie ze sobą niesie.

Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego może pomóc nam w podpisaniu umowy przyrzeczonej, jeśli druga strona będzie uchylała się od takiego obowiązku – dotyczy to oczywiście sprzedaży nieruchomości. Notarialna umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości powoduje, że każda z jej stron ma prawo „przymusić” drugą do zawarcia umowy przyrzeczonej w oznaczonym terminie, nawet gdy kontrahent będzie się od tego uchylał.

W przypadku umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości zawartej w zwykłej formie pisemnej, takiej możliwości niestety nie będzie. Jeśli jedna ze stron zobowiązania będzie uchylać się od podpisania umowy przyrzeczonej, druga nie będzie mogła w żaden sposób zmusić jej do spełnienia tego obowiązku. Będzie mogła co najwyżej żądać stosownego odszkodowania za uchylenie się od zwarcia umowy przyrzeczonej. 

Kto może sporządzić umowę przedwstępną?

Tak naprawdę umowa przedwstępna może być sporządzona przez każdego człowieka, nie istnieje tutaj obowiązek posiadania wiedzy lub doświadczenia prawnego. Z drugiej jednak strony takie umiejętności są niezwykle potrzebne, szczególnie jeśli przedmiotem umowy przedwstępnej są nieruchomości lub inne wartościowe przedmioty. 

Pomoc prawnika jest więc niezbędna, szczególnie jeśli omawianą umowę mają podpisać przedsiębiorcy, którzy liczą na długofalową współpracę. Specjalista jest w stanie zabezpieczyć interesy obu stron i przewidzieć ewentualne trudności przy zawieraniu umowy przyrzeczonej – może wówczas zaproponować zastosowanie odpowiednich kar umownych zabezpieczających strony przed nieprzemyślanym rozwiązaniem umowy przedwstępnej. 

Warto zapamiętać, że wg Sądu Najwyższego – strony mogą do treści umowy przedwstępnej, poza istotnymi postanowieniami (art. 389 KC) wprowadzać w granicach określonych w art. 3531 KC postanowienia, które nie przesądzają o jej bycie ani skuteczności, ani nie odnoszą się do spełnienia świadczenia z tej umowy (zawarcie umowy przyrzeczonej), ale kształtują zachowanie stron w okresie poprzedzającym zawarcie umowy. Zastrzeganie świadczeń na poczet umowy przyrzeczonej uznaje się za dopuszczalne, przy znacznym jednak zróżnicowaniu ocen co do ich prawnego charakteru. Chociaż porozumienia te są związane z umową przedwstępną, z reguły należy je traktować jako porozumienia odrębne. Ocena skutków zawarcia takiego porozumienia w razie uchylenia się drugiej strony od zawarcia umowy przyrzeczonej zależy przede wszystkim od jego treści (wyrok SN z 22.05.2019 r., sygn. akt IV CSK 109/18).

Wiedza prawna i doświadczenie są zatem bardzo pomocne przy konstruowaniu dobrej i skutecznej umowy przedwstępnej – warto o tym pomyśleć przed podpisaniem takiego zobowiązania. 

Podstawa prawna:
Art. 3531, 389 KC

Mirosław Ochojski

Mirosław Ochojski

Prezes zarządu INLEGIS Kancelarie Prawne

Szanowni Państwo, jeżeli opisywany wyżej temat dotyczy także Państwa, to zapraszamy do kontaktu telefonicznie pod numerem 793 101 800 (lub przez formularz kontaktowy na dole strony).

Kontakt

Zespół INLEGIS Kancelarie Prawne to zespół doświadczonych prawników specjalizujących się w obsłudze prawnej firm i spółek.

Zapraszamy do kontaktu.

Telefon: +48 793-101-800
E-mail: [email protected]