Negocjacje przy umowie sprzedaży nieruchomości

Zawarcie umowy sprzedaży jakiejkolwiek nieruchomości poprzedzone jest ustaleniem warunków całej transakcji. Okazuje się, że nie tylko strony mogą negocjować postanowienia przyszłej umowy. Jak zatem przebiega rozmowa dotycząca przyszłej sprzedaży i na co zwrócić szczególną uwagę?

Spis treści

Negocjacje w świetle Kodeksu cywilnego

Negocjacje okazują się być naprawdę istotną częścią zawarcia każdej umowy – świadczy o tym chociażby to, że zostały one uregulowane wprost w przepisach Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z treścią art. 72 KC, jeżeli strony prowadzą negocjacje w celu zawarcia oznaczonej umowy, umowa zostaje zawarta, gdy strony dojdą do porozumienia co do wszystkich jej postanowień, które były przedmiotem negocjacji.

Strona, która rozpoczęła lub prowadziła negocjacje z naruszeniem dobrych obyczajów, w szczególności bez zamiaru zawarcia umowy, jest obowiązana do naprawienia szkody, jaką druga strona poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy.

Negocjacje stanowią więc wstęp do zawarcia umowy, także tej dotyczącej przyszłej sprzedaży nieruchomości. W takich rozmowach mogą brać udział nie tylko strony przyszłej transakcji (kupujący oraz sprzedający), ale również ich przedstawiciele lub pełnomocnicy. Dosyć często zdarza się, że negocjacje są prowadzone przez pośredników biur nieruchomości lub prawników reprezentujących swoich klientów. 

Pamiętajmy jednak, że prowadzenia negocjacji nie można utożsamiać z czynnością prawną, do wyrażenia której negocjacje te mają prowadzić. W ich toku następuje uzgadnianie istotnych dla stron warunków ale zawarcie umowy wymaga złożenia dodatkowego oświadczenia woli potwierdzającego przyjęcie tych warunków. Negocjacje nigdy nie będą więc tym samym co zawarcie przedwstępnej lub definitywnej umowy sprzedaży.

Kto może być negocjatorem?

Przyjęło się, że negocjowanie warunków sprzedaży nieruchomości należy do wyłącznych uprawnień sprzedającego i kupującego. Tak naprawdę negocjatorami mogą być różne osoby, nawet te niezwiązane docelowo z daną transakcją.

Na rynku funkcjonuje wiele firm zajmujących się profesjonalnymi negocjacjami. Co ciekawe kancelarie prawne również mogą świadczyć tego typu usługi.

Wykfalifikowany negocjator daje gwarancje uzyskania nie tylko korzystnej ceny za sprzedawaną nieruchomość, ale także i zawarcia innych korzystnych warunków przy podpisywaniu umowy. Doświadczenie w tym zakresie jest na wagę złota – pozwala bowiem już na wstępnym etapie transakcji uregulować wszystkie istotne kwestie związane ze sprzedażą nieruchomości – także w zakresie wyboru konkretnego notariusza. 

Na czym skupić się podczas negocjacji umowy sprzedaży nieruchomości?

Negocjacje w zdecydowanej większości przypadków ograniczają się do ustalenia ceny danej nieruchomości, formy płatności oraz ewentualnie terminu wydania jej w ręce kupującego. Okazuje się, że istnieje wiele innych dodatkowych aspektów, które warto poruszyć w toku prowadzonych negocjacji.

Oprócz ww. elementów, kupujący i sprzedający powinni skupić się także na:

  • określeniu terminu zawarcia umowy sprzedaży (także ewentualnej umowy przedwstępnej),
  • wyznaczeniu wzajemnych obowiązków i praw stron przyszłej transakcji,
  • możliwości rezygnacji z całej transakcji w oznaczonym terminie,
  • wskazaniu skutków prawnych i finansowych odstąpienia od ustalonych warunków sprzedaży nieruchomości, 
  • zastosowaniu ewentualnych kar umownych, które mogą pojawić się zarówno w przedwstępnej, jak i definitywnej umowie sprzedaży.

Forma prowadzenia negocjacji

Spora część negocjacji jest prowadzona w formie ustnej. Strony takich rozmów zapominają jednak, że dla zabezpieczenia ich praw warto sfinalizować poczynione ustalenia sporządzając odpowiednie oświadczenia.

Kompromis osiągnięty podczas negocjacji i wstępne warunki przyszłej umowy sprzedaży powinny być więc spisane – tak, aby żadna ze stron nie negowała ich w przyszłości. Podobny pogląd wyraził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 29 maja 2014 r. (sygn. akt V CSK 396/13) zgodnie z którym nie można zgodzić się ze stanowiskiem, że negocjowanie umów jest czynnością faktyczną podejmowaną w zamiarze uwieńczenia ich czynnością prawną, tj. zawarciem umowy, co następuje z mocy ustawy, bez konieczności sporządzania dokumentu czy złożenia odrębnych, ustnych oświadczeń woli, jeżeli strony uzgodnią wszystkie postanowienia. Takie stwierdzenie jedynie potwierdza złą praktykę polskich przedsiębiorców, którzy nieprofesjonalnie prowadzą negocjacje. Tymczasem każdy z przewidzianych w polskim prawie sposobów zawarcia umowy (oferta i jej przyjęcie, aukcja, przetarg, negocjacje) wymaga złożenia oświadczeń woli przez strony zgodnie z zasadami ich reprezentacji. W wypadku negocjacji zgodne oświadczenia woli stron umowy obejmują wszystkie istotne elementy będące przedmiotem negocjacji. 

Pamiętajmy, że do zawarcia umowy w wyniku rokowań nie dojdzie w sytuacji, gdy strony wprawdzie osiągną konsensus co do postanowień stanowiących istotne elementy danego stosunku prawnego, lecz kontynuują negocjacje co do innych postanowień projektowanego stosunku prawnego. Do zawarcia umowy dojdzie w takiej sytuacji dopiero wówczas, gdy wszystkie kwestie będące przedmiotem negocjacji zostaną uzgodnione. Do zawarcia umowy nie dojdzie nawet wtedy, gdy poza porozumieniem stron pozostaną kwestie mające choćby drugorzędny charakter.

Tajemnica negocjacji

Negocjacje dotyczące zakupu nieruchomości zwykle obwarowane są koniecznością zachowania tajemnicy – oczywiście ostateczną decyzję w tym zakresie podejmą strony przyszłej transakcji.

Zgodnie z treścią art. 721 KC, jeżeli w toku negocjacji strona udostępniła informacje z zastrzeżeniem poufności, druga strona jest obowiązana do nieujawniania i nieprzekazywania ich innym osobom oraz do niewykorzystywania tych informacji dla własnych celów, chyba że strony uzgodniły inaczej. W razie niewykonania lub nienależytego wykonania powyższych obowiązków, uprawniony może żądać od drugiej strony naprawienia szkody albo wydania uzyskanych przez nią korzyści.

Pamiętajmy, że powyższą ochroną objęte są tylko te informacje, które zostaną zastrzeżone przez strony jako poufne. Takie zastrzeżenie może przybrać dowolną formę, byleby tylko ujawniało wolę składającego w dostateczny sposób (np. poprzez wiadomość e-mail lub ustnie). 

Podstawa prawna:
Art. 72 KC

Mirosław Ochojski

Mirosław Ochojski

Prezes zarządu INLEGIS Kancelarie Prawne

Szanowni Państwo, jeżeli opisywany wyżej temat dotyczy także Państwa, to zapraszamy do kontaktu telefonicznie pod numerem 793 101 800 (lub przez formularz kontaktowy na dole strony).

Kontakt

Zespół INLEGIS Kancelarie Prawne to zespół doświadczonych prawników specjalizujących się w obsłudze prawnej firm i spółek.

Zapraszamy do kontaktu.

Telefon: +48 793-101-800
E-mail: [email protected]