Umowa deweloperska została szczegółowo uregulowana w ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Znajdziemy tam nie tylko podstawowe elementy takiego zobowiązania, ale także i konkretne obowiązki każdego dewelopera.
Spis treści
Cel umowy deweloperskiej
Umowa deweloperska ma na celu ustanowenie a następnie przeniesienie odrębnej własności mieszkania z dewelopera na nabywcę nieruchomości. Tak naprawdę tego rodzaju zobowiązanie powstaje w sytuacji, gdy na rynku mają pojawić się nowe, do tej pory nie używane, mieszkania.
Pobocznym celem każdej umowy deweloperskiej jest także zapewnienie pełnej ochrony prawnej nabywcy nieruchomości – w chwili zaciągania zobowiązania bardzo często mieszkania oferowane na sprzedaż jeszcze nie istnieją.
Umowa deweloperska zawiera więc w swej treści szereg obowiązków prawnych i informacyjnych, które musi wykonać każdy deweloper, jeśli decyduje się na wybudowanie i sprzedaż nieruchomości mieszkalnych.
Treść umowy deweloperskiej
Umowa deweloperska należy do kategorii nazwanych umów cywilnoprawnych, a to oznacza, że jej treść jest kompleksowo regulowana przez ustawowe przepisy. Warto przy tym wspomnieć, że dokładna treść zobowiązania zawsze będzie zależała od stron umowy, ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wskazuje bowiem tylko przykładowe elementy takiego kontraktu.
Możemy wśród nich wyróżnić:
• określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej;
• cenę nabycia prawa do nieruchomości;
• informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach;
• określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy;
• określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
• określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;
• termin przeniesienia na nabywcę prawa do nieruchomości;
• wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera;
• określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;
• wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Powyższe wyliczenie ma charakter przykładowy, więcej wymogów umowy deweloperskiej możemy odnaleźć w art. 22 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy deweloperskiej
Co ciekawe obowiązki dewelopera powstają jeszcze przed zawarciem umowy. Pierwszym z nich jest sporządzenie i przedstawienie zainteresowanemu klientowi prospektu informacyjnego dotyczącego danego przedsięwzięcia deweloperskiego.
Deweloper musi także przekazać przyszłemu nabywcy wszystkie informacje dotyczące jego aktualnej sytuacji finansowej oraz tej, która obejmuje dane przedsięwzięcie. Ma to na celu pełne zabezpieczenie przyszłego nabywcy, tak aby nie podpisał umowy z bankrutującą lub już upadłą firmą.
Na żądanie zainteresowanej osoby deweloper musi także zapewnić jej jej możliwość zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z:
• aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie;
• kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej dotyczącym dewelopera;
• kopią pozwolenia na budowę;
• sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdaniem spółki dominującej;
• projektem architektoniczno-budowlanym realizowanego przedsięwzięcia.
Obowiązki dewelopera po zwarciu umowy deweloperskiej
Obowiązki, które pojawią się po stronie dewelopera już po podpisaniu umowy także mają na celu zabezpieczenie praw i ewentualnych roszczeń nabywcy mieszkania. Wśród nich odnajdziemy:
• zapewnienie nabywcy co najmniej jednego środka ochrony spośród:
• zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego,
• otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego,
• otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz gwarancji ubezpieczeniowej,
• otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz gwarancji bankowej;
• zobowiązanie się dewelopera do wybudowania nieruchomości, a następnie jej sprzedania za określoną cenę nabywcy.
