Umowa o roboty budowlane może tak naprawdę dotyczyć dwóch zakresów prac: wykonania nowego budynku oraz remontu już istniejącej budowli. Pomimo, że tego rodzaju umowa została uregulowana w całości w Kodeksie cywilnym, praktyka pokazuje, że na rynku funkcjonuje sporo kontraktów o bardzo zróżnicowanej treści. Jak więc napisać dobrą umowę o roboty budowlane?

Spis treści

Co to jest umowa o roboty budowlane

Zgodnie z treścią art. 647 KC, przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Umowa o roboty budowlane tak naprawdę nie podlega wyłącznie pod przepisy zawarte w Kodeksie cywilnym, ale również pod regulacje znajdujące się w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.

Określenie przedmiotu umowy o roboty budowlane

Jednym z najważniejszych elementów każdej umowy o roboty budowalne jest określenie jej przedmiotu. Nie będzie nim jednak projekt budowli, która ma powstać – w tym przypadku mamy bowiem do czynienia z umową o wykonanie projektu budowli.

Zasadniczo przedmiot każdej umowy o roboty budowlane może występować w 2 formach:

  • wybudowanie całkowicie nowego obiektu budowlanego – w tym przypadku należy dokładnie określić kształt i wysokość budynku, wszystkie jego parametry techniczne wraz z niezbędnymi instalacjami oraz obiektami tzw. małej architektury,
  • wyremontowanie istniejącej już budowli – w tym zakresie określamy gdzie dokładnie mają odbywać się prace remontowe, jaki jest ich szczegółowy zakres oraz jak ma wyglądać efekt końcowy.

Umowa o roboty budowlane opiera się w swojej konstrukcji na schemacie umowy o dzieło, a to oznacza, że jej przedmiot musi być opisany naprawdę szczegółowo (dotyczy to także zakresu prac prowadzonych przez wykonawcę – np. godzin pracy, formy pracy, udostępnienia miejsca pracy, przekazania narzędzi i materiałów potrzebnych do pracy).

Przedmiot umowy powinien być także powiązany z harmonogramem oraz kosztorysem prac.

Określenie stron umowy o roboty budowlane

W umowie o roboty budowlane istotne jest prawidłowe określenie stron umowy. Tego rodzaju kontrakty zawierane są najczęściej z firmami, które posiadają doświadczenie budowlane. Nie ma jednak przeszkód do tego, aby stronami umowy były wyłącznie dwie osoby fizyczne (zamawiający oraz wykonawca).

Zamawiający jest określany także jako inwestor – jest to podmiot, który finansuje całe przedsięwzięcie i żąda uzyskania określonego efektu (wybudowania budynku lub jego remontu). Z kolei wykonawca, zwany często także jako przyjmujący zlecenie, jest podmiotem, który zobowiązuje się do należytego wykonania przedmiotu umowy w określonym odgórnie terminie. 

Bardzo często w umowach o roboty budowlane pojawiają się podwykonawcy – firmy, które określone czynności budowlane podejmują niejako w zastępstwie wobec głównego wykonawcy. Taka sytuacja jest prawnie dopuszczalna, jednak podwykonawca nie jest oficjalną stroną umowy – jego udział w pracach powinien być precyzyjnie określony w dalszej części umowy (tak samo, jak jego odpowiedzialność za ewentualne szkody powstałe w związku z wykonaniem przedmiotu zobowiązania).

Prawidłowe określenie stron umowy wiąże się z podaniem szeregu różnych informacji:

  • w przypadku stron, które są osobami fizycznymi będzie to określenie imienia, nazwiska, numeru PESEL, numeru dowodu osobistego, miejsca zamieszkania, czasami także numeru NIP,
  • w przypadku osób prawnych będzie to podanie ich dokładnej nazwy, siedziby, adresu, numeru REGON lub NIP, numeru wpisu do KRS, danych osób uprawnionych do reprezentacji wraz z wykazanie dokumentów stanowiących podstawę reprezentacji.

Inwestor w umowie o roboty budowlane

W ramach podstawowych obowiązków zamawiającego możemy wyróżnić:

  • przygotowanie robót pod względem finansowym oraz organizatorskim – pojawia się tu konieczność przedłożenia projektu budowy, zorganizowanie placu budowy, okazanie pozwolenia na budowę, przekazanie terenu budowy wykonawcy;
  • współdziałanie przy pracach budowlanych – podejmowanie decyzji w zakresie wykonywanych robót, rozwiązywanie problemów, które mogą pojawić się podczas prac;
  • odebranie obiektu – inwestor musi zgłosić zakończenie budowy oraz uzyskać pozwolenie na użytkowanie;
  • zapłatę wynagrodzenia wykonawcy.

Wykonawca w umowie o roboty budowlane

Przyjmujący zlecenie jest drugą stroną umowy o roboty budowalne, w związku z czym także posiada klika podstawowych obowiązków:

  • musi należycie zabezpieczyć teren budowy;
  • musi wykonać umowę zgodnie z jej zapisami – jest to podstawowy obowiązek każdego wykonawcy;
  • musi w terminie oddać wybudowany/ wyremontowany obiekt.

Dodatkowe zapisy

Umowa o roboty budowlane jest co do zasady bardzo obszernym kontraktem, a to oznacza, że zawiera w sobie sporą liczbę regulacji. Wśród elementów, które powinny się w niej znaleźć wyróżnimy dodatkowo:

  • kwestię wynagrodzenia – wysokość, sposób i termin jego zapłaty;
  • udzielenie gwarancji zapłaty za wykonane roboty – następuje to w oparciu o regulację art. 6491 – 6495 KC;
  • wskazanie zasad regulujących możliwość wypowiedzenia, rozwiązania lub odstąpienia od umowy;
  • określenie odpowiedzialności stron za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy;
  • precyzyjne ustalenie terminów związanych z inwestycją (przekazania terenu bodowy, rozpoczęcia robót, zakończenia robót, odbioru końcowego robót, płatności wynagrodzenia, ewentualnego usunięcia wad wykrytych przy odbiorze obiektu). 
Zwycięstwa 14/105 , 44-100 Gliwice
poniedziałek, wtorek, środa, czwartek, piątek, sobota, niedziela09:00 – 17:00
+48 794 575 967
Mirosław Ochojski

Mirosław Ochojski

Prezes zarządu INLEGIS Kancelarie Prawne

Szanowni Państwo, zapraszamy do kontaktu telefonicznie z Kancelarią pod numerem +48 794 575 967 (lub przez formularz kontaktowy na dole strony).

Kontakt

Zespół INLEGIS Kancelarie Prawne to zespół doświadczonych prawników specjalizujących się w obsłudze prawnej firm i spółek.

Zapraszamy do kontaktu.

Radca Prawny Gliwice – Kancelaria Prawna
ul. Zwycięstwa 14/105
44-100 Gliwice 

Telefon: +48 794 575 967
E-mail: [email protected]