Umowa o roboty budowlane może tak naprawdę dotyczyć dwóch zakresów prac: wykonania nowego budynku oraz remontu już istniejącej budowli. Pomimo, że tego rodzaju umowa została uregulowana w całości w Kodeksie cywilnym, praktyka pokazuje, że na rynku funkcjonuje sporo kontraktów o bardzo zróżnicowanej treści. Jak więc napisać dobrą umowę o roboty budowlane?

Spis treści

Co to jest umowa o roboty budowlane

Zgodnie z treścią art. 647 KC, przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Umowa o roboty budowlane tak naprawdę nie podlega wyłącznie pod przepisy zawarte w Kodeksie cywilnym, ale również pod regulacje znajdujące się w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.

Określenie przedmiotu umowy o roboty budowlane

Jednym z najważniejszych elementów każdej umowy o roboty budowalne jest określenie jej przedmiotu. Nie będzie nim jednak projekt budowli, która ma powstać – w tym przypadku mamy bowiem do czynienia z umową o wykonanie projektu budowli.

Zasadniczo przedmiot każdej umowy o roboty budowlane może występować w 2 formach:

  • wybudowanie całkowicie nowego obiektu budowlanego – w tym przypadku należy dokładnie określić kształt i wysokość budynku, wszystkie jego parametry techniczne wraz z niezbędnymi instalacjami oraz obiektami tzw. małej architektury,
  • wyremontowanie istniejącej już budowli – w tym zakresie określamy gdzie dokładnie mają odbywać się prace remontowe, jaki jest ich szczegółowy zakres oraz jak ma wyglądać efekt końcowy.

Umowa o roboty budowlane opiera się w swojej konstrukcji na schemacie umowy o dzieło, a to oznacza, że jej przedmiot musi być opisany naprawdę szczegółowo (dotyczy to także zakresu prac prowadzonych przez wykonawcę – np. godzin pracy, formy pracy, udostępnienia miejsca pracy, przekazania narzędzi i materiałów potrzebnych do pracy).

Przedmiot umowy powinien być także powiązany z harmonogramem oraz kosztorysem prac.

Określenie stron umowy o roboty budowlane

W umowie o roboty budowlane istotne jest prawidłowe określenie stron umowy. Tego rodzaju kontrakty zawierane są najczęściej z firmami, które posiadają doświadczenie budowlane. Nie ma jednak przeszkód do tego, aby stronami umowy były wyłącznie dwie osoby fizyczne (zamawiający oraz wykonawca).

Zamawiający jest określany także jako inwestor – jest to podmiot, który finansuje całe przedsięwzięcie i żąda uzyskania określonego efektu (wybudowania budynku lub jego remontu). Z kolei wykonawca, zwany często także jako przyjmujący zlecenie, jest podmiotem, który zobowiązuje się do należytego wykonania przedmiotu umowy w określonym odgórnie terminie. 

Bardzo często w umowach o roboty budowlane pojawiają się podwykonawcy – firmy, które określone czynności budowlane podejmują niejako w zastępstwie wobec głównego wykonawcy. Taka sytuacja jest prawnie dopuszczalna, jednak podwykonawca nie jest oficjalną stroną umowy – jego udział w pracach powinien być precyzyjnie określony w dalszej części umowy (tak samo, jak jego odpowiedzialność za ewentualne szkody powstałe w związku z wykonaniem przedmiotu zobowiązania).

Prawidłowe określenie stron umowy wiąże się z podaniem szeregu różnych informacji:

  • w przypadku stron, które są osobami fizycznymi będzie to określenie imienia, nazwiska, numeru PESEL, numeru dowodu osobistego, miejsca zamieszkania, czasami także numeru NIP,
  • w przypadku osób prawnych będzie to podanie ich dokładnej nazwy, siedziby, adresu, numeru REGON lub NIP, numeru wpisu do KRS, danych osób uprawnionych do reprezentacji wraz z wykazanie dokumentów stanowiących podstawę reprezentacji.

Inwestor w umowie o roboty budowlane

W ramach podstawowych obowiązków zamawiającego możemy wyróżnić:

  • przygotowanie robót pod względem finansowym oraz organizatorskim – pojawia się tu konieczność przedłożenia projektu budowy, zorganizowanie placu budowy, okazanie pozwolenia na budowę, przekazanie terenu budowy wykonawcy;
  • współdziałanie przy pracach budowlanych – podejmowanie decyzji w zakresie wykonywanych robót, rozwiązywanie problemów, które mogą pojawić się podczas prac;
  • odebranie obiektu – inwestor musi zgłosić zakończenie budowy oraz uzyskać pozwolenie na użytkowanie;
  • zapłatę wynagrodzenia wykonawcy.

Wykonawca w umowie o roboty budowlane

Przyjmujący zlecenie jest drugą stroną umowy o roboty budowalne, w związku z czym także posiada klika podstawowych obowiązków:

  • musi należycie zabezpieczyć teren budowy;
  • musi wykonać umowę zgodnie z jej zapisami – jest to podstawowy obowiązek każdego wykonawcy;
  • musi w terminie oddać wybudowany/ wyremontowany obiekt.

Dodatkowe zapisy

Umowa o roboty budowlane jest co do zasady bardzo obszernym kontraktem, a to oznacza, że zawiera w sobie sporą liczbę regulacji. Wśród elementów, które powinny się w niej znaleźć wyróżnimy dodatkowo:

  • kwestię wynagrodzenia – wysokość, sposób i termin jego zapłaty;
  • udzielenie gwarancji zapłaty za wykonane roboty – następuje to w oparciu o regulację art. 6491 – 6495 KC;
  • wskazanie zasad regulujących możliwość wypowiedzenia, rozwiązania lub odstąpienia od umowy;
  • określenie odpowiedzialności stron za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy;
  • precyzyjne ustalenie terminów związanych z inwestycją (przekazania terenu bodowy, rozpoczęcia robót, zakończenia robót, odbioru końcowego robót, płatności wynagrodzenia, ewentualnego usunięcia wad wykrytych przy odbiorze obiektu). 
Mirosław Ochojski

Mirosław Ochojski

Prezes zarządu INLEGIS Kancelarie Prawne

Szanowni Państwo, jeżeli opisywany wyżej temat dotyczy także Państwa, to zapraszamy do kontaktu telefonicznie pod numerem 793 101 800 (lub przez formularz kontaktowy na dole strony).

Kontakt

Zespół INLEGIS Kancelarie Prawne to zespół doświadczonych prawników specjalizujących się w obsłudze prawnej firm i spółek.

Zapraszamy do kontaktu.

Telefon: +48 793-101-800
E-mail: [email protected]