Wycena nieruchomości przy sprzedaży

Sprzedaż jakiejkolwiek nieruchomości wymaga ustalenia jej konkretnej ceny. Tak naprawdę nie jest ona tożsama z wartością zbywanego mieszkania, domu lub działki. W zdecydowanej większości przypadków potrzebne jest więc dokonanie właściwej wyceny sprzedawanej nieruchomości – jak jednak tego dokonać?

Spis treści

Wartość nieruchomości i jej cena

Powszechnie przyjęło się, że cena nieruchomości oznacza jej dokładną wartość. W praktyce nie jest to prawdą. Sprzedaż jakiejkolwiek nieruchomości musi nastąpić w formie aktu notarialnego, w przeciwnym wypadku cała transakcja będzie uznana za nieważną. Jednym z obligatoryjnych elementów każdej umowy sprzedaży jest określenie ceny konkretnej rzeczy.

Zgodnie z treścią art. 535 §1 i 536 Kodeksu cywilnego, przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Cenę można określić przez wskazanie podstaw do jej ustalenia. Jeżeli z okoliczności wynika, że strony miały na względzie cenę przyjętą w stosunkach danego rodzaju, poczytuje się w razie wątpliwości, że chodziło o cenę w miejscu i czasie, w którym rzecz ma być kupującemu wydana.

Najmniej wątpliwości budzą podstawy czysto obiektywne, a więc takie, które zgodnie z intencją stron mają pozwalać na określenie ceny w oderwaniu od bezpośredniego czynnika woli jakiejkolwiek innej osoby (jednej ze stron albo osoby trzeciej). Chodzi tu przede wszystkim o sytuacje, w których określenie ceny następuje przez odwołanie do wyraźnych wskaźników zewnętrznych. Podstawą obiektywną jest także odwołanie do ceny rynkowej. Wskazuje się, że podstawa do ustalenia ceny może mieć charakter obiektywny także wtedy, gdy przewiduje udział jednej ze stron albo osoby trzeciej, pod warunkiem wszakże, że oznacza to odwołanie do ustaleń w sferze faktów, a nie do konstytutywnych ocen i decyzji. 

Większe wątpliwości – co do dopuszczalności i skutków – wywołuje wskazanie podstawy do ustalenia ceny, która istotne znaczenie przypisuje czynnikowi subiektywnemu, tzn. woli strony albo zindywidualizowanej osoby trzeciej, zastrzegając jednak pewien obiektywny punkt odniesienia, ograniczający swobodę oznaczającego. W najbardziej wyrazistej formie może to przybrać postać powierzenia oznaczenia ceny jednej ze stron albo osobie trzeciej według słusznego uznania.

Cena a podatek od sprzedaży

Sprzedaż nieruchomości praktycznie zawsze wiąże się z koniecznością zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych – z reguły stanowi on 1 lub 2% wartości zbywanego lokalu, domu lub działki. Oczywiście ustawodawca przewidział możliwość uniknięcia opodatkowania, przy czym trzeba w tym zakresie spełnić różnego rodzaju warunki.

PCC jest ustalane w oparciu o wartość sprzedawanej nieruchomości, a nie o jej faktyczną cenę. W praktyce oznacza to, że cena ustalona przez strony może opiewać na mniejszą kwotę, niż faktyczna wartość danej nieruchomości. Takie sytuacje dzieją się najczęściej na skutek wzajemnych ustępstw stron zawieranej umowy lub konieczności przeprowadzenia znacznego remontu kupowanego mieszkania lub domu. 

W praktyce notariusze wyrównują wartość nieruchomości do ceny ustalonej przez strony danej transakcji. Jeżeli jednak cena będzie niewspółmiernie niższa, do wartości domu, działki lub mieszkania, urząd skarbowy ma prawo podwyższyć jej wartość, a co za tym idzie zwiększyć wysokość należnego podatku. 

Jeżeli urząd skarbowy uzna, że cena sprzedawanej nieruchomości została ustalona zbyt nisko w stosunku do jej rzeczywistej wartości, zmieni podane stawki. Obniżanie ceny nieruchomości następuje tak naprawdę po to, by uniknąć zbyt wysokich opłat notarialnych za dokonywaną transakcję oraz zmniejszyć w możliwie jak największy sposób wysokość obowiązkowego podatku. 

Jak zaznaczył Sąd Okręgowy w Łomży w wyroku z dnia 18 lutego 2015 r. (sygn. I C 443/14), ocena czy strony ustaliły cenę sprzedaży rażąco odbiegającą od cen rynkowych może zostać oparta na wycenie nieruchomości przez biegłego sądowego. Powyższa opinia wskazuje, że cena ustalona w umowie jest wyższa o 18,9% od oszacowanej wartości rynkowej. W ocenie sądu różnica na takim poziomie nie nosi cech „rażącej różnicy”. Nieekwiwalentność obu świadczeń musi być na tyle istotna, znacząca, poważna, że jej ocena w świetle reguł słuszności kontraktowej pozwala uznać, że wartości te różnią się w rażącym stopniu.

Jak wycenić sprzedawaną nieruchomość?

Wycena nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży wymaga doświadczenia i wiedzy na temat aktualnych cen rynkowych określonego rodzaju mieszkań, domów lub działek. Sprzedający bardzo często wyceniają swoją własność samodzielnie lub przy pomocy znajomych / rodziny. Dosyć często zdarza się także, że korzystają w tym zakresie z pomocy pośrednika nieruchomości. Pamiętajmy jednak, że w tym ostatnim przypadku takie wsparcie kosztuje – pośrednicy pobierają wynagrodzenie prowizyjne, które jest im wypłacane po sprzedaży nieruchomości.

Innym rozwiązaniem może być skorzystanie z pomocy rzeczoznawcy, który samodzielnie dokona wyceny sprzedawanej rzeczy. Wysokość jego wynagrodzenia jest uzależniona od rodzaju, wielkości oraz przeznaczenia określonej nieruchomości. Przykładowo – usługi rzeczoznawcy majątkowego dla osób fizycznych kosztują: 

  • wycena działki pod budownictwo jednorodzinne: 500-800 zł, 
  • grunty rolne: 300-800 zł, 
  • gospodarstwo rolne: 800-1500 zł. 
  • wycena domu jednorodzinnego kosztuje 600-1200 zł, a wielorodzinnego – od 1500 zł.

Rzeczoznawca opiera się w swojej pracy na jednej z następujących metod:

  • porównawczej – zestawia się wówczas wartość nieruchomości sprzedawanej wraz z wartościami podobnych nieruchomości na rynku,
  • dochodowej – decydujące znaczenie ma dochód, jaki nieruchomość przynosi i może przynosić w przyszłości,
  • kosztowej,
  • mieszanej.
Mirosław Ochojski

Mirosław Ochojski

Prezes zarządu INLEGIS Kancelarie Prawne

Szanowni Państwo, jeżeli opisywany wyżej temat dotyczy także Państwa, to zapraszamy do kontaktu telefonicznie pod numerem 793 101 800 (lub przez formularz kontaktowy na dole strony).

Kontakt

Zespół INLEGIS Kancelarie Prawne to zespół doświadczonych prawników specjalizujących się w obsłudze prawnej firm i spółek.

Zapraszamy do kontaktu.

Telefon: +48 793-101-800
E-mail: [email protected]